Երևանի բնակարանների շուկան բառացիորեն փլուզվել է

Մայրաքաղաքի բնակարանների շուկայում նկատելի փոփոխություններ են եղել։ News.am-ը վերլուծականով անդրադարձել է առկա փաստական տվյալներին ու ստեղծված իրավիճակին:
Այս տարվա հունվար-սեպտեմբերին իրականացվել է բնակարանների առքուվաճառքի 6040 գործարք։ Տվյալը տպավորիչ է թվում: Սակայն նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ գործարքների թիվը նվազել է 2638 միավորով կամ ավելի քան 30%-ով։ Այսինքն՝ մայրաքաղաքի բնակարանների շուկան անկում է ապրել գրեթե մեկ երրորդով (տես գծապատկեր Ա)
Երևանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների անկման գրեթե կեսը (ավելի քան 48%) բաժին է ընկնում երկու «էլիտար» թաղամասերին՝ Կենտրոնին և Արաբկիրին։ Բնակարանների վաճառքի կրճատումը կարող է կապված լինել «Եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի» աստիճանական լուծարման հետ, որը հիփոթեքային արտոնություններ է տրամադրում: Հավելենք, որ այս տարվա հունվար-սեպտեմբերին մայրաքաղաքում հիփոթեքային վարկավորման նպատակով բնակարանների գրավադրման 1912 գործարք է իրականացվել։ Սա գրեթե 22%-ով պակաս է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի ցուցանիշից։
Մեր տարածաշրջանում լարվածության աճը՝ կապված Ադրբեջանի ագրեսիվ մտադրությունների հետ, բացասական դեր խաղաց անշարժ գույքի (այդ թվում՝ բնակարանների) շուկայում։ Հասկանալի է, որ ապագայի անորոշությունը պատճառ է դառնում, որ շատ պոտենցիալ գնորդներ հետաձգեն իրենց գնումը մինչև իրավիճակը կայունանա:
Այս փլուզման մեջ չնչին դեր են խաղացել օտարերկրյա գնորդներն ու վաճառողները։ Երևանի համար համապատասխան տվյալներն առանձին չեն հրապարակվում, ուստի մենք տեղեկատվություն կտրամադրենք ամբողջ երկրի համար։ Այսպես, այս տարվա հունվար-սեպտեմբերին Հայաստանում օտարերկրացիների մասնակցությամբ բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թիվը տարեկան կտրվածքով նվազել է 179 միավորով։ Պայմանականորեն ենթադրենք, որ այս ամբողջ անկումը տեղի է ունենում միայն Երևանում։ Բայց եւ այնպես, օտարերկրացիների մասնաբաժինը 7%-ից էլ քիչ է վերը նշված 2638 գործարքների անկումից։ Այսինքն՝ օտարերկրացիների գործոնը որոշիչ դեր չի ունեցել շուկայում։
Բայց զարմանալին գների դինամիկան է, որը հակասում է շուկայի դասական տեսությանը։ Հանրահայտ է, որ կապիտալի շուկայում բնակարանների առաջարկը սովորաբար գերազանցում է սպառողների պահանջարկը։ Այսինքն՝ բնակարանների պակաս չկա։ Այստեղից կարելի է ենթադրել, որ բնակարանների վաճառքի անկումը կապված է հենց սպառողների պահանջարկի նվազման հետ։ Այս պայմաններում տրամաբանական կլիներ ակնկալել շուկայական գների անկում։ Սակայն, դատելով պաշտոնական տեղեկություններից, բնակարանները շարունակում են անշեղորեն թանկանալ (տես գծապատկեր Բ)։
Ինչպես երևում է աղյուսակից, գների ամենամեծ աճը տեղի է ունեցել թանկարժեք անշարժ գույք ունեցող նույն «էլիտար» տարածքներում (Կենտրոն և Արաբկիր): Նշենք, որ այս տարվա փետրվարից Կենտրոն թաղամասում բնակարանների «մեկ քառակուսու» միջին շուկայական գինը գերազանցել է 2 հազար դոլարի սահմանը (դրամի համաշխարհային այդ արժույթի փոխարժեքով)։ Սա ավելի բարձր է, քան բնակարանների միջին գները հին ու բարի Եվրոպայի որոշ գավառական քաղաքներում:
Այնպես որ, գոնե այս առումով մենք «մոտեցել» ենք այնքան ցանկալի եվրոպական չափանիշներին։ Այնուամենայնիվ, այս կասկածելի «առաջընթացը» նվազեցնում է միջին խավի մի մասի համար բնակարանների մատչելիությունը: Ինչ վերաբերում է ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին, ապա նրանց ֆինանսական հնարավորությունների և բնակարանների գների միջև անհաղթահարելի անջրպետն էլ ավելի է մեծանում (տես գծապատկեր Գ):
Սեպտեմբերին բնակարանների գները շարունակել են աճել մայրաքաղաքի բոլոր թաղամասերում։ ԱՄՆ դոլարով բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին շուկայական գինը երեք թաղամասերում՝ Արաբկիր, Քանաքեռ-Զեյթուն և Դավթաշեն, 1 հազար դոլարից բարձր է։ Կենտրոնում, ինչպես վերը նշվեց, գները գերազանցել են $2000-ը, և դա առավելագույն արժեքը չէ։ Մայրաքաղաքի փոքր կենտրոնում կա «սուպերէլիտար» միկրոշրջան, որում «քառակուսի» միջին գինը գերազանցում է 2,8 հազար դոլարը (տես կանաչ ֆոնով աղյուսակը):

Առանձին խնդիր է բնակարանների վարձակալությունը։ 2022 թվականին Հայաստանում իրականացվել է բնակարանների վարձակալության 1761 գործարք (2021 թվականին՝ 1695), այդ թվում՝ 898 գործարք Երևանում (նախորդ տարում եղել է ավելին՝ 905)։ Ինչպես տեսնում ենք, նշված երկու տարվա այս ցուցանիշների դինամիկան և մեծությունը բացարձակապես չեն արտացոլում անցյալ տարի Հայաստան անժամկետ այստեղ գտնվող ռուսների բազմահազարանոց բանակի հայտնվելու փաստը։
Հունվար-սեպտեմբերին Երեւանում իրականացվել է բնակարանների վարձակալության 462 գործարք։ Սա 258 գործարքով (կամ 36%-ով) պակաս է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ։ Այս պարադոքսը կարելի է բացատրել հետևյալ կերպ.
Շատ տների  (ներառյալ բնակարանների) սեփականատերեր չեն ձգտում վարձակալության պայմանագիր կնքել: Այսպիսով, նրանք ազատվում են թղթաբանության հետ կապված խնդիրներից, ինչպես նաև (ինչը կարևոր է) վարձավճարի 10%-ի չափով հարկ վճարելուց։ Վարձավճարի բազմակի բարձրացումը հանգեցնում է հարկերի համարժեք բարձրացման: Սա «խթանում» է վարձակալության պայմանագրի պաշտոնականացումից խուսափելու ցանկությունը։
Լինում են դեպքեր, երբ բնակարանները տրվում են ոչ թե մեկ ամսով, այլ մեկ շաբաթով կամ 10 օրով։ Ոմանք վարձում են մեկ օրով, նույնիսկ մեկ ժամով։ Այնուհետև վարձավճարը, մեկ միավոր ժամանակի համար, նկատելիորեն ավելի բարձր է, քան մեկ ամսվա համար, և նույնիսկ ավելին՝ մեկ տարվա համար։ Հասկանալի է, որ մեկ ամսում մի քանի պայմանագրեր ավարտելը բավականին հոգնեցուցիչ գործ է։
Ռուսների վերոնշյալ ժամանումից հետո նկատվող վարձավճարների բազմակի բարձրացումը հանգեցնում է նաեւ այլ հետևանքների։ Ահա միայն մեկ օրինակ: Այլ երկրներ արտագաղթող շատ քաղաքացիներ այժմ գերադասում են ոչ թե վաճառել իրենց հայրենիքում թողած բնակարանները, այլ դրանք վարձակալության տալ։ Սա համեմատաբար նվազեցնում է բնակարանների առաջարկը անշարժ գույքի շուկայում, ինչպես նաև նպաստում է գների բարձրացմանը:
Այսպիսով, բնակարանների շուկայում, ավանդական գործոններից բացի, վերջին տարիներին ավելացել են նորերը։ Դրանց համակցված ազդեցության արդյունքը եղել է բնակարանների առուվաճառքի վերոնշյալ անկումը։